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威海楼市的情绪藏在那些被改良的刚需者中间资源

来源:铁岭手机网 时间:2020.11.19

威海楼市的情绪,藏在那些被改良的刚需者中间、藏在二手房市场、藏在……?

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正文共2022字

威海楼市当前是一个量跌价涨的状况,很多人面对着一个个接踵而至的品牌开发商,看着住宅品质不断升级,看着海报上豪华大平层的概念,只能望房兴叹,同时又很迷惑,开发商每每开盘那些飘红的业绩是怎样来的?

01 13年--15年,威海住宅市场上,平的产品占据成交结构首位,而且平的产品占比可与120平以上的对抗。

120平以上的改善类产品成交数量出现逐年递增的趋势,16年已占据成交结构首位,19年一季度占比已经超过半数。

自然,19年一季度的情况跟开发商推出的产品类型有很大关系——当前推出的产品三室、四室是主流,户型面积也求大,以成交套数最多的万科威高翡翠公园为例,2月推出33#、35#、36#、51#四栋楼,都是140平产品;3月推出29#、41#、34#三栋楼则是95平和125平,而且95平也做成了三室。

按时间轴纵向来看,这种趋势更加明显。

以华发九龙湾项目为例,该项目2015年8月开始备案,16年一期产品的主力户型是平的两室产品;17年二期产品的主力户型为99平-164平的3居、4居;18年三期主流户型面积为140平。考虑到这中间经历了全面开放二胎和该产品的改良定位,这种变化本在情理之中。

但是,市场的“情绪”并非如此。

根据房天下数据中心的统计,2018年威海购房者最关注的新房户型是两居,关注度占比31.61%,其次为3居,关注度占比29.53%,而购房者最关注的的面积大小是㎡,其次是㎡。

反观当前市场,却已经很难见到两室的产品,新近推出的90平产品也都做成了紧凑的3室,这一现象必然会逼迫着一部分刚需转向“改善”,一方面小户型的产品(尤其是市区)极少几乎没有选择的余地,另一方面高昂的房价使得换房成本大增,动辄上百万的置业费用使得很多人失去了换房的“勇气”,不得不一步到位。

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但是不可避免的是,当前的房价还是让很多人仰望而不及。

新房价格难以接受,但购房需求还是存在,因而就有一部分刚需被迫转向公寓市场,18年推出的华发新天地、恒大海上帝景公寓、祥泰紫宸星等公寓产品凭着时尚、精致的设计,再加上面积小总价低的优势,取得了不错的销量,但是公寓原本就存在物业水电费高、居住体验不佳等弊端,更有开征房产税的影响,单纯用来做居住之用,可以说基本上没有性价比了。

另外一部份刚需则被迫转向了二手房市场,这一情况在高区表现的尤为明显。

威海当地人口中的“市里”指的只是环翠区,高区和经区都是环翠区发展外溢的结果,不同的是,高区区域功能计划是文教科研、高新科技产业、旅游居住,由于国际海水浴场、高新技术产业和两所大学的加持,发展的是出发点较高的旅居产品,海景公寓、高端海景住宅、海景别墅等比较多。

被海景旅居产品带来的外地购房者,早已成了高区购房的主力。

而同时期的经区计划的是普通工业——经区现在不断搬迁的厂房就说明了这1情况,面对的主要是普通工薪阶层、外来务工人员的刚需房,品质较低,多是毛坯房。

2008年高区开发的楼盘,国际海景城是高层海景公寓,精装修;仁泰旅游度假花园有高层、小高层、多层,精装修;自由东方是普通住宅,毛坯,地下两层停车场;新浪屿颐景园是普通住宅,精装修。产品丰富,建筑形态涵盖各种类型,价格普遍加高(普通住宅颐景园和自由东方已经超过六千),且多为精装产品。同时期的经区楼盘价格处于全市价格较低水平,除较突出的项目悦海世家(主要客源是当地官员和外来客群,但也是毛坯产品)价格九千多,其他的产品普遍定位低端,关注的也只是居住功能,基本上没有创新型、投资型、度假型产品。

高区背山面海,西面又是烟台,发展空间限定住了,经过这么多年的发展,可开发的空地已经很少了,跟其他区域相比,供地量一直处于低位,且出现逐年下落的趋势。在2019年计划出让的土地中,高区出让面积是最少的(与环翠区、经区、临港区、南海新区相比),这其中棚改项目又占据了总出让面积的46.9%。

稀缺海景、紧缺供地,都决定了高区当前的住宅产品的高端性,而当地的刚需客户只能转向二手房市场。19以来,高区二手房市场的到访量明显增多,多是本地刚需客户,他们最看重的是价钱,因而选择的产品偏向小户型,甚至为了降低首付的费用,还有不少客户选择年代较久的砖混房。

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经区的二手房则反应了市场的另一种“情绪”。

老张侃房帮在走访望岛地块时意外发现此区域的二手房市场非常火热,几乎是一有房源挂出就会卖掉。

由于万达广场的入驻,望岛区域成了近期经区最热门的区但是这个信息量大域,投资价值是购房者斟酌的重要因素,但大部分人在此地购房斟酌的是望海园中学等优良学区,这些购房者选择的条件很清晰:小面积、楼层低。因为是买学区房,并不是居住需求,面积自然以小为好,我们在门店的时候刚好遇到一位客户,他表示,房子不需要大,因为一家人不会住在这里,此处只是给孩子提供一个午休的地方就可以了;楼层低是方便来接孩子的老人。

学区对房价的影响在此体现得就非常明显。

崂山路以南划入望海园中小学的学区,崂山路以北则是翠竹小学,路南的二手房价钱比路北的就高。海滨南路以西是望海园学校的学区,以东则是长峰学区,长峰这里虽然是皇冠分校,教学质量也有保障,但是考虑到长峰居住人员成分较为复杂,环境、氛围等方面就不如望海园学区。

海滨南路以东的小区如悦海世家、祥泰紫宸等都是高档小区,崂山路以北的小区如保利凯旋公馆、天恒龙泽府等也都是高档小区,这里的人群本就是对生活品质的关注超过对性价比的关注。在我们这个社会,很多人的主观意识里都将自己生活的大半意义寄托在了下一代身上,为下一代争取更好的生活学习环境的欲望就体现在专门购置的学区房上面。

一个市场,两种情绪。

有钱人愈来愈富,穷人越来越穷,两种情绪都很真实。

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